Veelgestelde vragen Bijgewerkt oktober '22
1. Hoe moet ik deze vragen lezen?
Ons project ontwikkelt zich op een hoog tempo.
Daarom hebben we op sommige vragen nog geen antwoorden. En aan de antwoorden die we geven kunnen ook geen rechten ontleent worden. In gewone mensentaal: pin ons er niet op vast, het zou zo maar kunnen dat de realiteit dit lijstje alweer heeft ingehaald. Wij doen uiteraard onze uiterste best om de antwoorden up to date te houden. :)
2. Wat is een CPO en om welke kavel gaat het?
CPO staat voor collectief particulier opdrachtgeverschap. Meer informatie vind je op onze website https://www.cposjalot.nl/cpo . De kavel bevindt zich aan de rand van Deventer en valt binnen het nieuwbouwproject de Tuinen van Zandweerd. Lees meer over de locatie en de plannen voor de wijk op onze site https://www.cposjalot.nl/de-omgeving. De site https://opjestek.nl/ geeft een goed beeld van de plannen in de gehele wijk.
3. Wat kost het?
Om mee te kunnen doen schatten wij de kosten tussen de €300.000 en de €500.000 voor woningen van 80 tot 120 m2. Dit betreft een schatting op basis van eerdere CPO-projecten, maar is mede afhankelijk van bouwkosten die ‘as we speak’ hard stijgen en zeker ook de keuzes die we met elkaar gaan maken in het project. We gaan op dit moment uit van een vierkantemeterprijs van €3865 taakstellend. Dit is exclusief keuken en afwerking qua vloer en wanden maar inclusief basis sanitair. Deze prijs per vierkantemeter is inclusief ontwikkelkosten, grond en gezamenlijke ruimte.
Goed om te weten is dat we in het eerste jaar (planfase) een inleg van 20.000 euro per huishouden nodig hebben om alle kosten van bouwbegeleiding, vergunningen, architecten, verenigingskosten, onkosten etc. te kunnen bekostigen samen. Dit bedrag leg je gefaseerd in. Deze 20.000 euro kan je uiteindelijk meefinancieren met je hypotheek (dit zit in de bovenstaande vierkantemeterprijs), maar moet je uit eigen zak voorschieten. Een hypotheek wordt namelijk pas verstrekt door de bank wanneer de plannen definitief zijn.
4. Hoe lang gaat het duren?
De gemeente Deventer heeft ons een optietermijn gegeven van 1 jaar. Dat betekent dat wij van juni 2021 tot juni 2022 de tijd hebben om plannen te maken en deze door de gemeente goed te laten keuren. Dat klinkt ruim, maar het is best krap! Er moet ontzettend veel gebeuren in dit jaar en vraagt daarom van alle huishoudens die instappen een flinke investering in tijd en energie. Na het optiejaar moeten er nog allerlei vergunningen worden aangevraagd en start dan uiteindelijk de bouw. We gaan er nu vanuit dat we op z’n vroegst in de zomer van 2024 de sleutel van onze huizen krijgen.
5. Hoe groot worden de huizen?
We ontwikkelen 10 huizen in 3 basistypen: twee van 80, vijf van 100 en drie van 120m2. Kleiner kan helaas niet. Omdat de ontwikkel- en bouwkosten van een kleiner huis niet meer vallen binnen ons streefbedrag van 3800-4000 euro per vierkante meter. Simpel gezegd: een klein huis niet goedkoper, maar veel duurder!
6. Hoe komen de huizen eruit te zien?
Dat is voor ons nog niet geheel duidelijk. Zie voor de huidige plannen onze homepage. Wel willen we graag duurzame opties onderzoeken die ook betaalbaar zijn. Wel heeft de gemeente een stedenbouwkundig plan laten uitvoeren. Hieruit kan je ook al iets opmaken over enige vorm van uitstraling. Zie voor meer info de links die op de pagina 'CPO' vermeld staan.
7. Hoe verloopt het ontwikkelproces?
Ons projectplan kent vier fasen:
1. Initiatief- en haalbaarheidsfase (Q3 2021)
We hebben de kaveloptie verkregen! Hoera! We hebben Katja van der Valk benaderd, een eerste gesprek met de gemeente gevoerd en onze ‘organisatie’ ingericht (Denk aan overlegplanning, taken en rollen, digitale werkomgeving inrichten)
2. Schetsontwerp (Q4 2021)
Deze fase bestaat o.a. uit het opmaken van een beeldkwaliteitsplan (op basis van ons Plan van Eisen) en benaderen van architecten. Uiteindelijk selecteren we een architect en maken we samen een schetsontwerp.
3. Voorlopig ontwerp (Q1 2022)
In deze fase werkt de architect (samen met de groep) een voorlopig ontwerp uit, ook wordt er een bouwkostencalculatie gedaan en gaan we kostenverdeling opstellen. De huizen krijgen eindelijk smoel!
4. Definitief ontwerp (Q2 2022)
Op basis van uitzoekwerk over de haalbaarheid van ons eerste ontwerp doen een nieuwe ontwerpronde met de architect. Op basis van dit definitief ontwerp, worden bouwtekeningen en plan uitgewerkt. Dit plan dienen we in bij de gemeente. En als we een go krijgen, kunnen de activiteiten voor de bouw gestart worden (en kunnen de leden een hypotheek afsluiten).
Op dit moment bevinden we ons in de vierde fase (oktober 2022).
Besluitvorming vindt bij ons op sociocratische wijze plaats. Dit houdt in dat er geen keuzes worden gemaakt zonder een absolute meerderheid. Elke beslissing moet door de gehele groep worden gedragen. Dat klinkt voor sommigen misschien als heel veel water bij de wijn, maar op deze manier bereiken we wel gezamenlijk een eindresultaat waar iedereen trots op kan zijn.
Op dit moment vindt de ALV (algemene ledenvergadering) twee keer per maand plaats. Het bestuur praat elkaar wekelijks bij en vergadert eens per twee weken samen met CPO-begeleider Katja van der Valk. Van deze vergadering wordt verslag uitgebracht bij de ALV. Daarnaast proberen we elkaar beter te leren kennen door maandelijkse activiteiten en excursies te organiseren voor de sociale verbinding, express zonder werkagenda.
8. Hoe behoud ik mijn privacy?
Veel met je buren optrekken en een gemeenschappelijke tuin onderhouden klinkt leuk, maar na een lange dag werken heb je wellicht ook behoefte aan wat rust. Hoe verhouden zich openheid en collectiviteit ten opzichte van geborgenheid en privacy? De hele buitenruimte volbouwen met schuttingen geniet geen voorkeur, maar van de wens om een eigen buitenruimte te hebben waar je je ongezien even kunt terugtrekken kijkt ook niemand op. Werken met verschillende typen begroeiing en hoogteverschillen kan hierin een betekenisvolle rol hebben, maar een definitief antwoord hebben we nog niet. Al met al is dit een vraagstuk waarover we ons hoofd graag samen willen buigen met een architect.
Daarbij willen we ook niet te veel verplichtingen scheppen over wat we samen moeten doen. We verwachten wel dat mensen een over een gezonde dosis gemeenschapszin beschikken, klaar staan voor een ander waar nodig en kunnen accepteren dat het project niet af is bij sleuteloverdracht. Er blijft altijd werk te doen, en dit doen we zoveel mogelijk samen.
9. Ben ik straks eigenaar van een stukje kavel of delen wij alles?
Hier gaan wij als groep nog over beslissen. Dat kan zijn dat we een eigen kadastraal perceel krijgen, en een mandelige. Maar het is ook goed mogelijk dat het 1 kadastraal blijft en je een appartementsrecht op dat perceel hebt. Hierover is nog geen beslissing genomen.
10. Worden de huizen gasloos? En welke installaties komen erin?
Ja, we zorgen voor een gasloos huis. Het is nog niet voldoende onderzocht hoe we de huizen verwarmen, er bestaat een mogelijkheid om aan te sluiten op het bestaande warmtenet. Maar ook een eigen installatie met een warmtepomp behoort tot de opties. Dit zal in de huidige (voorlopig ontwerp)fase duidelijker worden.
11. Hoeveel tijd kost het mij?
Zoals hierboven beschreven kost het behoorlijk veel tijd en energie. Je moet het leuk vinden om actief met je toekomstige buren te bouwen en investeren in onze toekomstige ‘wijk’. We moeten immers alles samen beslissen! Van architect tot de aanleg van de gemeenschappelijke tuin. Je moet uitgaan van zeker één avond in de week en in sommige weken ook een dag in het weekend. We vragen van alle leden om deel uit te maken van 1 of meerdere werkgroepen waar je je actief inzet. Dit kan dus tijdelijk ten koste gaan van een hobby. Het grote voordeel is wel dat je je buren door en door leert kennen EN dat je heel veel invloed hebt op je toekomstige woonomgeving en je eigen huis!
12. Wat voor leden zoeken jullie?
We zijn vooral op zoek naar mensen die zin hebben om zich de komende jaren actief in te zetten om de fijnste buurt in Deventer te creëren. Mensen die ruimdenkend, ondernemend en positief ingesteld zijn en houden van niet al te veel regels. Je moet je daarnaast kunnen vinden in onze (woon)visie. Zie: https://www.cposjalot.nl/onze-visie
13. Hoe verloopt de werving? Hoe leren we elkaar kennen?
Op dit moment voeren we online kennismakingsgesprekken in wisselende duo’s uit verschillende huishoudens van de huidige leden of soms in groepsverband. Ook organiseren we geregeld bijeenkomsten waar meerdere geïnteresseerden samenkomen om informatie te krijgen en vragen te stellen. Maar ook om te voelen of er een klik is van twee kanten.
We verwachten voor een kennismakingsbijeenkomst dat je de website, visie en dit document (vaak gestelde vragen) hebt gelezen. Als dat je aanspreekt ben je welkom voor een vervolggesprek! We leren elkaar ook kennen door de verschillende sociale uitjes die we plannen en als je besluit deel te nemen natuurlijk door alle vergaderingen en bijeenkomsten die we met elkaar zullen hebben.
Op het moment dat er een wederzijdse klik is ontvang je een stappenplan dat precies beschrijft hoe je lid kunt worden van CPO Sjalot.
14. Wat zijn nu de concrete plannen?
Het plan is om 10 grondgebonden woningen te bouwen. We willen graag een grote gemeenschappelijke tuin waar we samen zorg voor dragen. We denken daarnaast ook aan een gemeenschappelijke berging, schuur om te klussen en misschien op termijn een logeerstudio en/of multifunctionele gemeenschappelijke ruimte waar je bijvoorbeeld kunt vergaderen of af en toe met je laptop kunt werken. Helaas is de ruimte op de kavel niet eindeloos. Ook heeft niet iedereen een even grote portemonnee. Daarom zullen we hierover nog gezamenlijk keuzes moeten maken, ook met behulp van onze architecten.
Momenteel (oktober 2022) zitten we in de vierde fase (Definitief Ontwerp). Dat betekent dat we weten hoe de woningen op de kavel gepositioneerd zullen worden. Daarnaast weten we welke woningtypes waar komen te staan en hebben de huidige leden een plek gekozen. Dat betekent dat ook steeds concreter wordt welke woningen nog beschikbaar zijn. Zie ook dit document en de homepage voor een uitgebreidere toelichting van de huidige plannen. In deze DO fase gaan we gedetailleerder nadenken over onder meer materiaalkeuze, energieconcepten, gemeenschappelijke binnen én buitenruimte etc.
15. Hoe zit het met de stedenbouwkundige inpassing en andere technische feiten?
We streven ernaar snel de FAQ uit te breiden met meer technische vragen. Maar voor nu verwijzen we naar de veelgestelde vragen van Op je Stek: https://opjestek.nl/faq
16. Hoe zeker is het dat het lukt?
Wij hebben er alle vertrouwen in dat we dit project onder leiding van de ervaren CPO-begeleider Katja van der Valk een succes wordt. Ons bestuur heeft ook geregeld contact met de gemeente Deventer om onze plannen te bespreken en om hen aangehaakt te houden. Ook vanuit hen is er een begeleidingsteam. Zodoende horen we op tijd wanneer de plannen niet stroken met het beeld van de gemeente en kunnen we bijsturen en schakelen waar nodig. Natuurlijk bestaat er altijd een kans dat we het niet op tijd rond krijgen. We zullen dan in gesprek moeten met de gemeente. In het ergste (maar in onze ogen zeer onwaarschijnlijke) geval vervalt de optietermijn en zijn we de investering die we uit eigen zak hebben voorgeschoten kwijt.
17. Wat als je halverwege toch uit moet stappen?
Het kan natuurlijk zo zijn dat je door omstandigheden moet uitstappen. We hopen heel erg dat het niet gebeurt, maar sommige omstandigheden dwingen je ertoe. In dat geval gaan we zo snel mogelijk op zoek naar een nieuw lid die jouw plek over kan nemen. Is dat gelukt? Dan treffen we een regeling dat je het grootste deel van je geïnvesteerde geld tot dan toe terugkrijgt. De afspraken over welke kosten mogelijk afgetrokken worden van je inleg, liggen vast in een uitgebreide Project Deelname Overeenkomst (PDO) die we met elk lid ondertekenen.
We gaan er daarbij vanuit dat het geen probleem gaat zijn om nieuwe leden te vinden voor dit project, afhankelijk van de fase waarin iemand uitstapt. Wel willen we met klem benadrukken dat we graag werken met mensen die ook echt van plan zijn om aan boord te blijven.